Актуально о праве

Распоряжение предметом ипотеки: продажа, аренда, наследование

Как уже отмечалось в предыдущем посте, ипотека - это обременение, и оно накладывает определенные ограничения на распоряжение заложенным имуществом.


1. Продажа заложенного имущества.
Например, Вы решили, что вам этот объект вообще не нужен либо у Вас появился на него выгодный покупатель. Продать заложенный объект можно двумя способами: либо погасить кредит (исполнить иное обязательство, обеспеченное ипотекой, для удобства далее на примере кредитного обязательства), снять обременение и свободно продать объект любому лицу. Часто обязательство гасит будущий покупатель путем непосредственного исполнения с зачетом внесенной суммы в счет договора купли-продажи, либо внося аванс по предварительному договору в сумме остатка по кредиту, 
либо продать обремененное имущество с письменного согласия Залогодержателя. На практике это трехсторонняя сделка, иногда очень сложная, поскольку продажа заложенного имущества означает смену Залогодателя, и как правило, также и замену стороны в основном обязательстве, в данном случае в кредитном договоре. То есть для продажи заложенной квартиры, между Продавцом, Покупателем и Банком заключается трехсторонняя сделка по переводу долга с Продавца на Покупателя и замене Залогодателя.
Как вы понимаете, в силу сложности сделки, такое практически не встречается на бытовом уровне, зато в бизнесе это обычная практика. Часто с помощью таких сделок приобретаются большие активы - заводы, промышленные базы, имущественные комплексы, ранее многократно заложенные банкам под кредиты. Тот, кто в теме, знает, что большая часть коммерческой недвижимости в России заложена-перезаложена банкам по несколько раз.
Таким образом, на бытовом уровне, по существу, для продажи заложенного имущества Продавцу и Покупателю необходимо решить вопрос о погашении кредита и записи об ипотеке.

2. Сдача ипотечной квартиры в аренду.
Вы взяли в ипотеку квартиру и вам пришлось уехать работать в другой город? Или вы взяли квартиру «на вырост» своим детям и ближайшие годы она вам не понадобиться для жизни?
Логичное решение – сдать ее в аренду, с тем чтобы получать относительно пассивный доход.
Но здесь необходимо помнить несколько важных правил.
1) Сдача квартиры «в черную» запрещено законом.
Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (статья 171 УК РФ), это риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, штрафов, пеней согласно положениям Налогового кодекса о налогообложении физических лиц. Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас суммы кредита и в случае, если вы не выполните данное требование, обращение взыскания на заложенное имущество в соответствии с частью 3 статьи 346 ГК РФ.
Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога ,в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия банка. На практике такое случается чрезвычайно редко, но это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий.
2) Перед тем, как опубликовать объявление об аренде квартиры, читаем договор ипотеки и кредитный договор с банком.
В соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель (то есть вы) вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки. То есть, если такое положение имеется, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора). Чаще всего на практике такое согласие банка требуется.
3. Заключаем договор аренды на срок не более 11 месяцев.
В целом, банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок (до года), так как такой договор не нужно регистрировать согласно ч. 2 статьи 651 ГК РФ, и соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН, кроме того, вполне логично, что получение заемщиком дополнительных доходов будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Итак, если Вы хотите сдать свою ипотечную квартиру: проверьте требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка; если оно требуется, сделайте официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду; поле получения такого разрешения заключите договор на срок не более года, и обязательно уплачивайте все необходимые налоги и сборы.
В случае же, если кредит был получен компанией на коммерческие нежилые помещения, разумеется, суть бизнеса заключается в том, чтобы зарабатывать на сдаче его в аренду.
В таких случаях обычно уже в кредитном договоре фирма и банк оговаривают, что кредит выдается на приобретение недвижимости, которая в последующем будет сдаваться в аренду, и необходимо лишь уведомить банк о заключении такого договора.

3. Смерть Залогодержателя и иные случаи перехода прав и обязанностей по договору ипотеки иным лицам.
В случае выбытия Залогодержателя, его права и обязанности по договору ипотеки переходят к его правопреемникам.
Во-первых, это наследование в случае смерти Залогодержателя-физического лица. В этом случае права и обязанности переходят к наследникам в полном объеме, важно понимать, и право собственности на объект, и обязанности по кредиту, и статус залогодержателя по договору ипотеки.
В случае наличия нескольких наследников, права и обязанности переходят в долях, установленных свидетельством о праве на наследство, либо в решении суда. При этом в законе (ст. 1175 ГК РФ) фактически установлена долевая ответственность наследников по долгам наследодателя - каждый отвечает в пределах стоимости перешедшего к нему имущества. То есть если вам перешла доля в праве собственности на заложенную квартиру в размере 1\3, то вы обязаны банку ровно 1\3 от остатка долга по кредиту.
У юридических же лиц иная форма универсального правопреемства - реорганизация. В случае, например, преобразования непубличного акционерного общества в ООО, происходит замена стороны во всех обязательствах с банком - кредитный договор и договор ипотеки, права и обязанности по ним остаются неизменными. Менее явные последствия может повлечь реорганизация в форме слияния или присоединения.
В случае же ликвидации юридического лица-Залогодержателя, и при наличии у него неисполненных обязательств перед банком, дело перейдет в плоскость банкротства, и скорее всего объект недвижимости перейдет к банку как к залоговому кредитору.

Если у вас появились вопросы, обращайтесь по телефону +79100851177 или на электронную почту advokat@ignatevlaw.ru